서울을 비롯한 수도권의 전세값이 심상치 않다. 전세값은 계속 오른다는 것은 상식적이 이야기가 되었다. 그간 부동산 불패의 신화가 결국 전세값 불패의 신화로 이어진 것이다. 전세값의 변동은 일반적으로 집값 변동에 동반하여 일어나는 경우가 대부분이었고 이사철 등 시기의 영향도 많았다. 그런데 요즘 전세값 상승은 조금 다른 이야기이다. 이전과의 차이중 하나는 폭등을 예고하고 있다는 것이고, 다른 하나는 상승의 이유가 이전과 다르다는 것이다.

요즘 발생하는 전세값 상승은 일반적인 이유가 아니라 뉴타운재개발의 집중으로 인한 수급불균형이 그 이유이다. 이 주장은 민주노동당 서울시당 뉴타운재개발특위가 지속적으로 주장해 온 것인데, 서울시 뿐 아니라 많은 기업의 연구소 등에서도 이러한 연구결과를 계속 내놓고 있다. 이제 정설이 되었다는 것이다.

2010년~2011년 뉴타운재개발 사업 50% 집중

그간 진행되어 온 1, 2차 뉴타운지역은 앞으로 진행될 재개발에 비하면 ‘새 발에 피’다. 지금부터 추진되고 있는 전체 뉴타운을 포함한 재개발 지역은 다음의 표를 통해 확인할 수 있다.



2009년 이후 사업시행인가 지역은 50%를 상회하고 있고 관리처분인가 지역은 경우 65%를 상회하고 있다. 이는 기간의 뉴타운재개발지역보다 훨씬 많은 지역이 추진되고 있다는 것을 뜻한다.

이러한 뉴타운 사업이 2010년과 2011년에 집중적으로 추진되면서 몇 가지 문제를 낳게 된다.

첫 번째 문제는 이주 수요가 집중한다는 것이다. 두 번째가 주택 멸실이 공급에 비해 월등히 많아진다는 것이다. 세 번째는 멸실되고 지어지는 주택의 규모가 중대형은 많아지지만 소형주택은 더욱 적게 공급된다는 것이다. 여기에 더해 주변 전세값이 폭등한다는 것이다. 결국 뉴타운사업의 집중은 이주대란을 낳고 전세대란으로 이어진다는 것이다.

이주수요의 급증 - 2010년 98,472가구 이주

다음의 그래프를 보면 사업이 이주가구의 수요가 2010년에 집중되어 있어, 재개발 지역의 일반적인 저항 뿐만 아니라 서울이 주택대란, 이주대란, 전세대란의 폭탄을 품고 있다는 것을 알 수 있다.



2010년 공급과 멸실의 주택수의 차이가 2배에 달해



위의 표에서 보는 것과 같이 2006년~2010년 사이 재개발 이주 세대 14만 중 재개발로 공급되는 주택 66,000세대만 건립되고 2006년~2010년 단독다가구 주택 공급 수요 8만 4천 세대가 요구된다고 하겠다.

전세 4천만원 이하 주택은 서울에서 없어져

다음의 표를 보면 서민용 주택은 완전히 멸실되는 효과를 내는 것이 뉴타운사업이라는 것이 드러난다. 결국 단독다가구에 살던 서민 8만여 세대는 그대로 외곽으로 방출됨으로써 서민대청소사업이 된 것이다.



엎친데 덮친 격으로 뉴타운 주변 전세값 폭등



이 그림은 결국 서대문가재울 뉴타운 지역 주변(서대문구 전체)에서 사업시행인가 및 관리처분단계에서 전월세가 폭등함을 보여주고 있다. 다가구주택의 전월세 증가 추이는 구역지정단계에서 3.6%, 사업시행단계에서 5.2% 상승하고, 이주가 급증하는 관리처분단계에서는 13.5%가 상승함으로써 전체 22.3%의 전세값 폭등을 야기한 것이다.

오세훈 시장은 전세대란을 알고 있다

이렇게 2010년과 2011년에 집중되어 실시되는 뉴타운재개발은 세입자의 주거권, 생존권이 보장되지 않은 상황에서 그대로 진행됨으로써 세입자, 영세가옥주의 저항을 불러일으킬 것이라는 점은 불 보듯 뻔하다. 공사는 2010년 지방선거 이후 가속화될 것이 분명하기 때문에 그 위험도는 더 할 것이다.

오세훈 시장은 경기회복 분위기와 개발 세력의 압력, 한나라당 공천 등의 이유로 지난해부터 여론의 요구와는 달리 뉴타운재개발의 가속도를 높이고 있다. 속도 조절을 통한 이주 수요의 조정은 그냥 내버려둔채 “공공관리자제도의 도입”, “중소형주택 공급시 인센티브 제공” 등으로 이 문제를 비껴가려 하고 있다. 결국 전세대란의 원인이 되는 뉴타운을 포함한 개발의 속도를 더욱 높여 공급이 많아지면 전세값이 잡힌다는 고전전 논리를 펴고 있는 것이다. 특히, 현재 시프트, 임대주택의 공급 속도는 이에 따라가지 못하고 있어 서민들이 살 수 있는 주택의 공급은 요원한 상황이다.

오세훈시장은 지방선거까지는 별 문제가 없기 때문에 지방선거를 치르고나면 뉴타운재개발 속도를 더욱 높일 것으로 보인다. 왜냐하면 개발공약을 이행해야 하기 때문이다. 결국 2010~2011년 10만 이주대란에 이은 전세대란 가능성은 더욱 커져가고 있다.

뉴타운재개발 중단, 전면 재검토 해야

근원을 바꾸지 않고는 결과를 바꿀 수 없다. 일단 뉴타운사업을 일단 중단하고 대책을 강구해야 한다. 근본적인 지점부터 다시 재검토해보아야 한다. 그것이 전세대란을 막는 가장 빠른 길이다.

순차적인 순환재개발, 임시주거시설 제도 의무화해야

뉴타운 사업의 속도를 조절하지 않는 한 10만가구 이주대란을 막을 수 없다. 지방선거에서 난립할 개발계획은 이후 개발의 속도를 제어하지 못할 것이다. 이를 막기 위해서는 서울시와 해당 구청이 사업시행인가, 관리처분인가의 속도를 강력히 조절해야 한다. 이는 건설재벌, 개발업자, 부동산업자의 요구를 강력히 통제해야 가능하다.

결국, 순차적인 순환재개발을 의무화해야 한다. 집중되는 사업은 절대 못하게 해야 한다. 조그만 지역에 개발이 끝나면 다른 지역이 시작하는 개발제도의 의무화가 가능 강력한 수단이 될 것이다.

특히, 임시주거시설의 경우 개발에 따라 이주가 이루어질 때 임시주거시설에 거주하다 개발완료 이후 다시 개발지역의 주택으로 입주하기 위해 잠시 거주하는 시설이다. 이것은 전세대란을 막는 매우 유용한 수단이 된다. 원주민 및 세입자의 주거안정에 기여하기 때문에 전세값의 폭등을 막을 수 있다. 이를 위해서는 실제 임시주거시설 물량을 확보해야 한다. 서울시의 생색내기식 물량의 확보는 아무 도움이 될 수 없다. 현재 올해 500호, 2012년까지 5000호 확보계획이 가능하게 하기 위한 구체적 프로그램을 즉각 제출해야 한다.

서울 대규모 택지 개발이 어려운 조건에 대한 대안이 필요

그럼에도 불구하고 뉴타운사업이 추진되면 멸실이 공급보다 많아지고, 소형이 대형보다 적게 지어지는 것이 자명하기 때문에 서민들이 서울에서 쫓겨 나가게 되어 있다. 이를 막기 위해서는 저가의 임대주택 및 소형주택이 공급되어야 한다.

서울에 대규모 택지를 개발할 수 있는 곳이 있다면 적극적으로 택지개발 할 것을 요구할 수 있으나 서울은 이미 더 이상 새로이 개발할 곳이 없다. 결국 있는 집을 활용하거나 뉴타운재개발 지역에 임대 및 소형주택을 많이 공급하는 방안 이외에는 없다.

결국 뉴타운재개발지역의 임대주택 의무비율을 높여야 한다. 소형주택 의무비율을 제도화해야 한다. 그리고 현재 있는 주택을 활용하여 장기전세를 확대하여야 하며 새로운 제도로서 준공공임대주택을 확대해야 한다.

뉴타운사업, 임대주택 의무비율 상향 충분히 가능

임대주택은 재개발조합이 땅도 내고 건립비용도 내서 건설한 후에 토지주택공사에 표준건축비에 준하여 파는 방식으로 공급되어 왔다. 이 방식을 다르게 바꿔 보는 것이다.
뉴타운사업은 공공사업으로 공원, 학교부지 등 기반시설에 대한 기부체납을 의무화하고 있다. 임대주택이 토지에 대한 기부체납을 의무화하는 것이다. 그러면 토지를 제공받는 토지주택공사가 임대주택을 건설, 공급하면 가능하다.

그런데, 기부체납에 대한 재개발조합의 저항이 만만치 않다. 그렇기에 일정하게 공공의 기금이 투여되어야 한다. 또한 이러한 재개발조합에 인센티브를 제공하는 방식도 고려해 볼 수 있다. 그러면 토지주택공사의 소유가 되는 임대주택을 저가로 공급할 수 있다. 땅을 제공받는 토지주택공사의 입장에서 땅값을 제외한 표준건축비 정도의 수준이서 임대료를 책정할 수 있는 것이다. 이는 전세6000만원이나 월세20만원 정도의 저가의 임대아파트를 공급할 수도 있다.

새로운 제안 - 준공공임대주택 등록제

공급이 일정하게 제한될 수밖에 없는 조건에서 저가의 임대나 소형주택의 공급을 위해 현재 있는 주택을 활용하는 방안이 적극 검토되어야 한다. 이것이 일단 매입임대 등과 같은 방식이 도입되었다가 서울시가 주택을 매입하기 어려운 상황에 봉착하여 내실있게 추진되고 있지 못하다. 하여 근래 전문가들 사이에서 제기되고 있는 준공공임대주택 등록제를 적극 검토해보아야 한다.

준공공임대주택 등록제는 집주인이 공공(서울시)에 자신의 주택 전부 또는 일부를 준공공임대주택으로 등록하면, 이를 서울시가 공공임대로 활용하는 제도이다. 이를 위해 등록하는 집주인에 대한 세금감면, 리모델링 등의 혜택을 제공하고 공공이 일정기간 사용하는 제도이다. 이는 일정한 예산이 투여되는 사업이지만 현재 공급의 한계에 부딪친 공공임대 사업의 돌파구를 충분히 열 수 있을 것이다.