6.19 부동산 대책이 뭐길래?

문재인 정부가 첫 부동산 대책(6.19)을 발표했다며?

주택담보대출 자료사진
곰곰이

응. 최근 집값이 급등하니까 부동산 투기를 억제하려고 내놓은 대책이라고 볼 수 있지.

그런데 내용이 너무 복잡해ㅠㅠ
앞으로 뭐가 달라지는데?

곰곰이

일단, 지난해 발표된 부동산 대책(11.3)에 도입된 ‘청약조정 대상 지역’이 37곳에서 40곳으로 확대된대.

청약조정 대상 지역이 뭐야?

곰곰이

쉽게 말하면 아파트 청약 관련 규정이 까다로워지는 지역이야.
‘조정지역’이라고 줄여 말하기도 하더라고.

조정지역이 되면 어떻게 되는데?

곰곰이

아파트를 분양 받아 다른 사람에게 되파는 걸 보통 ‘전매’라고 하는데, 그걸 통해 시세차익을 내는 투기꾼들이 있거든?
그러한 ‘전매’를 제한하는 거야.

어떻게 그걸 제한할 수 있어?

곰곰이

기간을 정해서 그때까진 되팔지 못하게 막는 거야.
그동안 강남 4구에 한해서만 실제 소유자가 입주할 때까지 전매를 제한했는데, 이번 대책이 발표된 19일부터는 서울 25개구 전체에 똑같은 규제가 적용돼.

그러면 ‘전매 제한’이 이번 대책의 끝이야?

곰곰이

그건 아니야.

세대주가 아닌 사람이나 2주택 이상 소유자의 가구에 속한 사람은 청약 1순위에서 제외되고, 다른 주택이나 아파트 분양 재당첨도 금지돼. 이외에도 더 있긴 하지.

그렇게 하는 이유는 뭐야?

곰곰이

부동산 투기로 인해 실제로 집이 필요한 사람들이 비합리적인 비싼 값을 치르고 집을 사지 않도록 하기 위해서지.

이번에 LTV, DTI도 변경된다던데?
이건 대체 무슨 말이야?
(영어 나오면 일단 거부 반응이...)

곰곰이

LTV(Loan To Value ratio)는 ‘주택담보인정비율’이야.

우리가 집을 구매할 때 보통 은행에서 주택을 담보로 대출을 받게 되거든. 그때 담보가치 대비 최대 대출가능 한도를 LTV라고 해.
주택 규모가 클수록 대출가능 한도도 올라가겠지?

그럼 DTI는?

곰곰이

DTI(Debt To Income)는 ‘총부채상환비율’이야.

금융회사에 갚아야 하는 대출금 원금과 이자가 개인의 연소득에서 차지하는 비중을 뜻해.
나중에 돈을 갚을 능력이 없는 사람에게 무작정 돈을 빌려줄 수는 없으니까.

이번 부동산 대책에선 LTV, DTI가 어떻게 변경됐어?

곰곰이

모두 규제 완화 이전 수준으로 10%포인트씩 낮췄어.
7월 3일부터 LTV는 현행 70%에서 60%로, DTI는 현행 60%에서 50%로 변경되지.

그러면 그만큼 대출이 까다로워진다는 말이야?

곰곰이

그렇지.
LTV가 70%라는 건 3억짜리 집을 담보로 대출을 받을 때 우리가 대출을 받을 수 있는 최대 금액이 3억원의 70%인 2억 1천만원이라는 뜻이야.
그게 60%로 낮아지면 그만큼 대출을 받을 수 있는 최대 금액도 더 적어지겠지?

DTI도 마찬가지겠네.

곰곰이

물론이지.
DTI가 60%라는 의미는 매월 소득이 200만원이라고 가정했을 때 매달 원금과 이자를 내야하는 금액이 200만원의 60%인 120만원을 초과하지 않는 범위 내에서 대출을 해주겠다는 거야.
이게 50%로 떨어졌으니 그만큼 대출 범위도 줄어들게 되겠지.

부동산 투기를 막기 위해 부동산을 무분별하게 사고파는 걸 제한한다는 건 이해하겠어.

그런데 왜 대출 한도에도 손을 대는 거야?
난 돈이 없어서 집을 사려면 대출을 받을 수밖에 없다고ㅠㅠ

곰곰이

왜냐하면 1,400조원에 육박하는 가계부채의 상당 부분을 주택담보대출이 차지하고 있기 때문이야.

가계부채가 왜 이렇게 불어났어?

곰곰이

이전 정부가 부동산 거래를 활성화 하려고 ‘돈이 없으면 빌려서라도 집을 사라’며 누구나 쉽게 대출을 받을 수 있게 규제를 완화했어.

그게 결국 서민들의 가계부채 부담만 늘린 꼴이지.
집은 비싸고, 그래서 대출을 받아야겠고, 그런데 소득은 늘지 않으니 돈을 갚지 못하고…
그야말로 악순환이야.

아파트 분양 물량을 늘리면 자연스럽게 가격도 내려가지 않을까?

곰곰이

그렇지 않은가봐.
정부는 서울을 비롯한 주요 지역의 신규 주택 공급량 자체가 부족하지는 않다고 밝혔어.
최근 집값이 올라간 게 공급의 위축보다 단기적인 투자 수요가 특정 지역에 집중됐기 때문이라고 판단했지.

이런 대책으로 집값을 실제 잡을 수 있을까?

곰곰이

글쎄. 아직은 잘 모르겠어.
서울 강남 4구가 ‘투기과열지구’ 지정될 줄 알았는데 이번 대책에선 빠졌더라고.

투기과열지구는 또 뭐야?;;;

곰곰이

최장 5년 분양권 전매 금지, 재건축 조합원 지위 양도 금지, LTV와 DTI 40% 적용 등 14개 규제가 한꺼번에 적용되는 초강력 규제라고 할 수 있지ㅎㅎ

왜 빠진 거지?

곰곰이

특정지역에 대한 강도 높은 규제는 강북 등 규제가 보다 약한 다른 지역으로 투기자금이 이동하는 ‘풍선효과’의 부작용을 낳을 수 있고, 또 전체적인 주택경기 위축을 초래할 위험이 있다고 본 거지.

집값은 잡긴 잡을 건데, 주택경기는 또 위축되지 않게 한다고?

곰곰이

이번 부동산 대책을 요약하면 “투기 수요는 억제하되, 주택경기는 침체되지 않도록 하고, 실수요자는 최대한 보호하겠다!”라고 할 수 있을까?

이번 부동산 대책의 이름도 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적·맞춤형 대응 방안’이야.

집토끼도 잡고, 산토끼도 잡자는 말이네?

곰곰이

그게 문제긴 하지. 좀 더 상황을 지켜보자~


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