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단독주택 2배 뛸 때, 공시가격 ‘거북이걸음’…실거래가 절반 수준

지난해 전국 단독주택의 공시가격이 실거래가 절반에도 못미친 것으로 나타났다. 실거래가가 높은 단독주택일수록 공시가격의 실거래가 반영률은 떨어지는 역진성이 뚜렷한 것으로 확인됐다. 조세형평성을 위해서라도 과세 근거가 되는 공시가격 현실화가 시급하다는 지적이 제기된다. 참여연대 조세재정개혁센터는 11일 발간한 이슈리포트를 통해 “2017년 기준 전국 단독주택의 공시가격은 실거래가의 48.7% 수준인 것으로 드러났다”고 밝혔다.

실거래가 반영률
실거래가 반영률ⓒ제공 : 참여연대

참여연대가 2013년부터 지난해까지 5년간 거래된 전국 단독주택 55만5천353건을 조사한 결과, 평균 실거래가는 2억6천171만원에서 4억487만원으로 51.5% 상승했는데 같은 기간 공시가격의 평균 실거래가 반영률은 55.4%에서 48.7%로 오히려 6.7%p 떨어졌다. 단독주택의 실 거제 거래가격은 급격하게 올라갔지만 공시지가는 완만하게 오르면서 현실과의 격차가 커졌다는 말인데 이같은 현상은 주택가격이 높을수록 더 두드러지게 나타났다.

특히나 최근 수년간 부동산 가격이 급등한 제주의 경우 실거래가는 무려 117.3%가 상승했고 그에 따라 공시지가 반영률은 54.4%에서 35.9%로 14.5%p 떨어져 전국에서 현실과 공시지가의 격차가 가장 큰 것으로 조사됐다.

참여연대는 “비현실적으로 책정된 공시가격으로 인해 다가구주택 소유자에게 마땅히 과세해야 할 보유세 누락 효과가 크다”며 “다가구주택 소유자는 낮은 공시가격으로 인해 과세 대상이 포함되지 않을 수 있어, 임대소득에 대한 세금 탈루효과가 상당할 것으로 추정된다”고 지적했다.

부동산의 공시가격은 관련 법에 따라 ‘적정가격’으로 산정돼야 하지만 실거래가에 비해 턱없이 낮은 수준에 머물러 있다는 것이 참여연대의 지적이다. 특히나 단독주택은 전국의 공동주택 공시가격 반영률(67.2%)와 서울 아파트의 공시가격 반영률(65.6%)보다 낮은 것으로 나타났다.

현행법상 개별 단독‧다가구주택의 공시가격을 결정‧고시하는 권한은 전국 지자체장에게 있다. 공시가격은 주택의 과세표준을 결정하게 되는데 이 경우 같은 가격에 거래된 서로 다른 지역의 주택에 붙는 세금이 달라진다.

서울시 성동구와 강남구에서 비슷한 면적의 다가구주택을 가진 사람들을 비교해 보면 두 지자체의 공시가격 차이에 따라 종합부동산세와 재산세가 각각 약 70만원씩, 140만원가량 차이 났다. 참여연대는 “공시가격서 큰 차이가 발생한다면 과세 형평성은 심각하게 훼손된다”며 “정부는 공시가격을 체계적으로 관리하지 못하는 지자체를 철저하게 지도‧감독해야 한다”고 강조했다.

다가구주택은 같은 임대소득을 받을 수 있는 아파트 혹은 연립‧다세대주택 보다 세금부담이 현저히 낮았다. 참여연대는 “보유세도, 임대소득세도 제대로 과세되지 않는 현행 제도의 결함으로 인해, 다가구주택을 소유한 자산가의 자본소득에 대한 세금 탈루효과가 상당할 것”이라고 지적했다.

참여연대는 “정부가 임의로 ‘의도적 과세 완충장치’로 사용하고 있는 ‘공시비율’을 폐지해야 한다”고 강조했다. 정부는 표준주택가격을 결정할 때 거래가능가격에 ‘공시비율’을 곱하도록 하고 있는데 이는 어떤 법적 근거도 없이 국토교통부와 한국감정원이 ‘업무요령’으로 설정하고 가격을 낮추는데 이용하고 있다는 지적이다. 참여연대는 “헌법이 천명한 조세법률주의를 명백히 위반하는 것”이라고 지적했다.

이어 “정부는 조세정의가 무너진 현재의 부동산 공시가격 제도가 ‘비상’ 상황에 놓여있다는 사실을 인식하고, 주택의 공시가격을 산정하는 과정을 바로잡아야 한다”고 강조했다.

홍민철 기자

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