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네 명의 ‘개발선수’는 어떻게 대장동에 스며들었나

현재 사업자 화천대유 김만배·이성문
과거 사업자 남욱·정영학의 과거는...

성남시 대장동 개발 논란이 갈수록 복잡해 지고 있다. 관련 인물이 늘어나고 이들간의 관계가 맥락 없이 전달되며 혼란을 가중시킨다.

과거 회의록, 판결문, 감사보고서, 등본 등 확인이 가능한 자료 취재 결과와, 신뢰할만한 언론 보도를 인용해 핵심 인물로 떠오르는 네 명(화천대유 김만배 대주주, 이성문 대표, 남욱 천화동인4호 실소유주, 정영학 천화동인5호 실소유주)의 과거를 추적했다.

지난 24일 오후 경기도 성남시 분당구 대장동 개발사업 현장의 모습.ⓒ제공 : 뉴스1

설계자 | 정영학

성남시 대장동 개발 논란이 불거진 지 한참 지났지만, 정영학(53)이라는 이름은 낯설다. 언론에 오르내리기 시작한 지 얼마 되지 않았다. 정씨 역할을 고려하면 뒤늦은 감이 있다. 그는 무산된 대장동 민간개발 사업의 핵심 인물중 하나다.

논란이 되는 수익배분 구조를 처음 설계한 사람이다.

정영학은 재개발·재건축 등 정비사업에 특화된 세무사겸 회계사다. 그는 2010년, 전문가들과 함께 한국도시개발연구포럼이 발간한 전문서 ‘도시개발법과 실무해설’을 집필했다. 책은 도시개발사업에서 발생하는 각종 세금, 기부채납 등 부담금, 등기방법에서부터 토지소유자, 정책당국과 벌어진 법정다툼에 대한 판례 및 유권해석까지 서술한다.

정영학이 대장동 개발에 처음 개입한 때는 2000년대 후반으로 보인다. LH가 물밑에서 민간개발 전환으로 압박받던 시기다. 그는 2009년 12월 설립된 주식회사 대장AMC에 등기이사로 이름을 올린다. 회사 설립 직후부터 사내이사와 대표이사를 번갈아 맡았다. 대장AMC 설립은 LH가 실제 공영개발을 포기한 2010년 7월보다 8개월 빠르다. 공영개발이 중단될 것을 미리 알았거나, 중단을 노리고 회사를 설립한 것이다.

회사 이름이 대장AMC라는 점이 눈에 띈다. 정영학이 설계한 사업구조가 드러나는 이름이다. 대장 뒤에 붙은 AMC는 자산(Asset) 관리(Management) 회사(Conpany)의 줄임말이다. 대장AMC가 곧 대장자산관리사인 것이다.

비슷한 회사 이름이 5년 뒤 대장동 민관공동 개발에 다시 등장한다. 화천대유다. 화천대유 정식명칭은 주식회사 화천대유자산관리다. 이름이 비슷한 두 회사는 하는 일도 유사하다. 두 회사 설립 제1 목적은 ‘대장동 개발 사업의 자산관리, 운용·처분 사무 및 업무수탁’으로 동일하다. 개발 대상 토지(자산) 소유 회사를 따로 두고, 다른 회사에 토지를 위탁해 개발하는 구조다.

이익배분에서도 유사한 패턴이 나타난다. 회사 설립에 참여한 일부 주주가 이익을 우선 가져가고, 나머지 주주가 남은 이익을 가져간다.

정영학의 대장자산관리에 대장동 토지를 위탁할 계획이었던 회사가 ‘대장 프로젝트 금융투자’였다. 대장프로젝트 등본에는 주주가 보유한 주식 종류에 대한 설명이 적혀있다. 회사에서 나온 이익을 우선 배당하는 ‘이익배당우선주’와 보통주로 나뉜다.

이익배당우선주에 돌아갈 배당 총액은 정해져 있으며 총액보다 많은 수익에 대해서는 관여하지 않는다. 당시 배당우선주주는 A금융사로 지분율이 5%였다. A금융사는 수익의 일정부분을 우선 가져가고, 나머지는 보통주 95%를 소유한 민간주주가 추가 수익을 가져가는 방식이다. 최근 논란이 되는 성남의뜰-화천대유의 수익 배분과 같은 구조다.

정영학은 이 사업구조를 만드는데 핵심 역할을 했다. 최근 ‘헤럴드경제’ 보도에 따르면 천화동인 관계자는 “4천억원이 넘는 수익구조를 설계한 주도자가 정모 회계사”라고 말했다.

2009년, 정영학을 비롯한 민간개발업자들은 최초 개발 순익을 4,850억원으로 봤다. 택지개발과 분양을 통해 올릴 수 있는 매출이 3조8천억원 규모고, 여기에 들어가는 토지매입, 인허가 비용이 2조9천억원 수준이라고 추산했다. 매출에서 원가를 빼고 남는 돈 9천억원에서 금융 등 기타 비용을 제외한 순익이 5천억원에 육박할 것으로 본 것이다. 하지만 이들이 계획한 민간개발은 실현되지 못했다.

그로부터 10년 뒤, 민관공동 개발로 발생한 순익은 민간개발업자 예상의 2배를 훌쩍 넘어섰다. 민간업자들은 성남시에 5천500억원을 환수 당하고도 8천억원에 가까운 순익 로또를 맞았다.

성남시 분당구 화천대유자산관리 사무실.ⓒ제공 : 뉴스1

대표자 | 남욱

정영학이 설계자라면 남욱(48) 변호사는 사업을 추진한 대표자다. 그는 대장동 토지 확보를 위해 땅주인과 긴밀하게 접촉하고, 공영개발을 중단 시키기 위해 정치권에 뇌물을 줬다. 그러다 구속됐다. 민간개발은 무산됐고, 성남시가 추진한 민관공동개발 주체가 되지 못했다.

남욱은 어쩌다 대표자가 됐을까. 석연치 않은 이야기가 많다. 남욱 등장까지 배경 설명이 필요하다.

2008년, 대장동은 땅주인과 건물주 의견이 엇갈렸다. 땅주인은 민간개발을, 건물주는 공영개발을 선호했다. 저마다 자신에게 유리한 방식을 원했다. 당시 성남시의회 기록에 따르면, 대장동 전체 250세대 중 150세대는 공공개발을 나머지 100세대는 민간개발을 선호했다. 팽팽한 의견 대립으로 개발은 차일피일 미뤄졌다.

그해 3월, 민간개발을 원하는 땅주인을 중심으로 추진위원회가 공식 발족했다. 추진위는 1년 뒤, 개발 사업을 대행할 회사와 계약을 맺는데, 이 계약을 수주한 회사가 씨세븐개발이다. 씨세븐의 대주주는 이모(52) 대표였다.

씨세븐은 토지주 설득작업에 열을 올렸다. 150:100으로 열세인 여론을 돌려야 했다. 관련법상, 소유자 동의율이 과반 이상이어야 주민 전체 의견으로 성남시에 개발을 제안할 수 있었다.

이 대표의 씨세븐이 추진위와 계약 하고 반대 토지주 접촉을 시작할 즈음, 5년간 잠잠하던 LH가 움직였다. 공공개발을 하자고 성남시에 제안했다. 내심 공공개발을 바랐던 성남시(당시 시장은 이재명이 아니었다)는 2달 만에 LH의 제안을 수용한다.

씨세븐 이 대표에겐 발등에 불이 떨어졌다. 자칫 민간개발이 무산될 위기였다. 동의율을 간신히 넘기고 ‘민간개발로 바꿔달라’는 요청서를 성남시에 연이어 보냈다. 성남시는 ‘공공개발이 진행중이라 받아들일 수 없다’며 여러차례 반려한다.

대장동에서 비리사건이 터진 시점이 이즈음이다. 씨세븐 이 대표는 공공개발을 무산시키기 위해 로비에 나섰다. 회삿돈 99억원을 빼돌렸다. 그 돈으로 당시 지역구 국회의원 신영수(한나라당_국민의힘의 전신)의 동생, 주택공사 윤모 지역본부장, 서모 저축은행지점장 등에 수십억원의 뇌물을 뿌린다.

씨세븐 이 대표가 남욱 변호사를 소개받은 시점도 로비 시점과 비슷하다. 이후 뇌물 사건으로 검찰 수사를 받던 이 대표는 당시 남욱 변호사를 소개받은 이유에 대해 “정치권 로비 때문”이라고 주장한다. 한나라당 중앙당 청년위원회 부위원장이었던 남욱 변호사가 국회 국토해양위원회 위원을 여럿을 알고 있으니 LH에 개발 포기 압력을 넣을 수 있다고 말했다는 것이다. 이 대표는 남욱의 말을 믿고 그를 영입한다. 남욱은 이 과정에서 로비 대가로 15억원을 요구했고 이 대표는 이중 8억3천만원을 ‘법률 자문’ 명목으로 지급했다.

정치권에서는 남욱의 행보가 석연치 않다고 보고 있다. 남욱은 사법연수원을 나온 지 1년도 안 되는 햇병아리 변호사 시절(당시 35세)인 2008년 한나라당 청년위원회 부위원장에 임명됐다. 부위원장 임명 1년뒤, ‘국회의원 인맥’ 운운하며 개발사 자문 자리를 꿰찼다. 경력이 미천한 신입 변호사로서는 쉽게 걷기 힘든 길이다. 한 여권 관계자는 “남욱의 배경에 대해 의문을 품고 있는 사람이 많다”고 말했다.

이 대표와 남욱의 로비가 통한 것일까. LH는 이듬해인 2010년 7월, 갑작스럽게 공공개발계획을 철회한다. 공공개발 하자고 성남시에 제안서를 보낸 지 1년 만에 스스로 말을 뒤집었다. 당시 성남시는 LH의 제안에 따라 개발계획에 대한 주민공람, 시의회 의견수렴을 마친 상태였다. 절차에 따라 한강유역환경청에 사전환경검토 협의까지 진행한 성남시로서 LH 제안 철회는 당황스러운 일이었다.

민간개발을 추진하던 이 대표와 남욱에게는 호재였지만, 기쁨은 오래가지 않았다. 2010년 6월, 이재명 시장이 취임했다. LH가 공공개발 제안 철회 공문을 보내기 직전이다. 이 시장은 무산된 공공개발을 다시 추진했다.

씨세븐 이모 대표는 직격탄을 맞았다. 사업이 추진될 것이라 굳게 믿고 빌린 이자율 13%의 급전이 발목을 잡았다. 대장동 민간개발 추진위원회와 시행계약을 맺은 이 대표는 동의율 확보와 함께 개발 예정지 매입에 주력했다. 개발이익을 끌어올리기 위해 사업자가 직접 토지를 매입에 나섰다.

씨세븐과 밀접한 관계가 있던 나인하우스 감사보고서를 보면 이렇게 확보한 대장동 토지는 최소 16만5천m²(2011년 기준)로 당시 개발예상 전체면적 79만9천m²의 20% 수준에 달했다. 이 대표는 이 땅을 사기 위해 10개 저축은행에서 980억원의 부채를 당겨 썼다. 매년 이자만 117억원이 돌아왔다. 이재명 시장이 당선되고 공공개발이 추진되면서 이 대표는 자금난을 겪기 시작했다. 결국 1년도 버티지 못하고 대장동 개발 사업에서 손을 뗐다.

이 대표 사업을 이어받은 것이 바로 동업자 남욱 변호사였다. 남욱은 씨세븐개발과 관계사를 인수했다. 그는 정영학의 도움을 받아 회사 이름을 대장프로젝트금융투자로 바꾸고 민간개발을 바통을 이어받았다.

이성문 화천대유자산관리 대표가 지난 27일 오전 경기도 성남시 분당구 화천대유자산관리 사무실에서 엘리베이터를 타고 주차장으로 이동하고 있다.ⓒ제공 : 뉴스1

뉴페이스 | 김만배, 이성문

성남시는 100% 공공개발이 어렵다고 판단, 민관합동 개발을 추진한다. 이재명 시장은 개발에 애를 먹었다. 사업을 추진할 성남도시개발공사 설립이 시의회 문턱에 막혔다. 시의회를 장악했던 한나라당 소속 의원들 반대가 심했다. 이 시장측은 이들의 반대가 남욱을 중심으로한 민간개발업자들 로비 때문일 것이라 인식했다.

도시개발공사 설립 추진 3년간, 성남시는 민관합동 개발을 수차례 공식화 했다. 2012년 6월, 취임 2주년 기자간담회에 나선 이재명 지사는 “공사를 설립하고 민간자본을 유치하면 대장동 개발로 3,100억원 이상 수익을 확보할 수 있고, 이 돈으로 단 한 푼 혈세 부담 없이 자연공원을 조성할 수 있다”고 말했다. 2013년 신년 인터뷰에서도, 그해 6월 취임 3주년 기자회견에도 그는 똑같은 말을 되풀이했다. 민간에 개발을 맡기고, 성남시가 인허가권을 무기로 개발 이익을 환수한다는 얼개는 적어도 2012년 이전 완성된 밑그림이었다.

이 시장 구상이 현실화한 것은 2014년 지방선거 재선에 성공한 이후인 2015년이었다. 성남도시개발공사는 그해 2월 대장동 개발 민간사업자를 공모한다. 공모에는 금융사 중심의 컨소시엄 3곳(하나, 산업, 국민)이 응찰했고 이중 하나은행 컨소시엄이 사업을 따냈다.

주요 금융기관이 컨소시엄 주체 같아 보이지만, 실은 그렇지 않다. 공모 부지에 밝은 개발업체가 사업을 제안하면 금융기관이 타당성을 검토하고 컨소시엄 참여 여부를 결정한다. 사업 주체는 금융기관이 아니라 개발사다. 대장동 개발을 수주한 하나컨소시엄 구성 주체는 개발사 화천대유다.

화천대유 소유자는 전직 언론인 김만배와 부동산 개발 전문가 이성문이다. 앞서 설명한 인물과 대비하면 김만배는 남욱, 이성문은 정영학에 가깝다. 잘 알려진 대로 김만배는 오랜 법조기자 경력을 통해 전직 대법관, 국정농단 특검 등을 고문으로 위촉했고 킨앤파트너스를 통해 초기 자금 수백억원을 끌어왔다. 이성문은 화천대유 대표로 재직하며 1조5천억원대 사업을 별다른 잡음 없이(?) 진행하고 있다.

성남 대장동 개발 특혜 의혹이 불거진 화천대유 대주주 김만배 씨가 지난 27일 오전 서울 용산구 용산경찰서에 참고인 신분으로 출석하며 취재진 질문에 답하고 있다. 2021.09.27.ⓒ뉴시스

남욱과 정영학처럼, 김만배와 이성문에게 중요한 것은 사업 기간을 단축해 금융 부담을 줄이는 것이다. 김만배는 킨앤파트너스로부터 6.9%, 13.2%의 이율로 총 290억원을 대출받았다. 수익을 내지 못하던 사업 초기, 김만배의 화천대유가 2년간 지급한 이자 금액만 47억원 규모다.

“공공개발이라 법대로 수용하면 되는데 무슨 리스크가 있냐고 주장하는 사람에게 묻고 싶다. LH가 전국에서 신도시 조성 사업할 때 법대로 수용하면 되는데 왜 수많은 집단 민원이 발생해 사업 기간이 늘어지고 사회문제가 생기는가’라고”

화천대유 이성문 대표가 ‘한국일보’와의 인터뷰에서 한 말이다. 민간개발이던 공공개발이던 기간 단축의 중요 포인트는 토지주와의 원만한 합의다. 그는 “대장동 지역에는 4개 종중을 포함해 종중원 토지, 주택, 종중묘를 비롯한 분묘만 280기”라며 “법대로 수용 가능하니 무덤 강제로 파내고 택지 조성하면 칼부림 날 것이다. 무조건 종중쪽과 합의를 봐야 한다”고 덧붙였다. 공공개발에도 리스크가 있다는 점을 강조한 것이다.

이성문 대표의 말을 곧이곧대로 믿을 수 없다. 민간개발보다 공공개발 수용이 리스크가 낮다는 것은 상식에 가깝다. 다만 반발하는 쪽이 법적대응에 나설 경우 기간이 길어질 뿐이다. 주목할 것은 이 대표가 ‘공공개발의 대표적 리스크’라고 예를 들었던 4개 종중의 존재다.

과거 대장동 민간개발 사업자였던 남욱이 대표로 있는 대장프로젝트 감사보고서에는 대장동 개발사업 지구 내 총 3개의 종중이 등장한다. 2013년까지 남욱의 대장프로젝트는 이들 종중 땅을 근저당 잡히고 00저축은행을 통해 모두 300억원 규모의 대출을 받았다. 이는 종중이 남욱 등 기존 사업자와 개발에 합의했다는 것으로 풀이된다. 종중이 근저당 설정을 허락할 정도로 신뢰 관계가 있었다는 뜻이다. ‘동아일보’의 최근 보도에 따르면 대장동 한 원주민은 “대장지구 주민 중 ‘남욱’ 모르는 사람은 없다”고 말했다. 남욱 변호사가 전복을 선물로 돌리며 민간개발 설득작업을 하면서 관계를 맺었다는 것이다.

남욱 등은 대장동 개발 부지 일부를 여전히 소유하고 있는 땅 주인이었다. 2016년 성남도시개발공사가 공고한 보상계획 상세 목록을 살펴보면, 남욱 등의 법인이 보유한 토지가 1만m²에 육박한다. 마음먹고 화천대유 사업을 방해하자면 얼마든지 영향을 미칠 수 있는 구조다.

업계에선 비리 경력을 가진 과거 사업자가 화천대유와 성남의뜰에 주주로 참여할 수 있었던 이유가 바로 여기에 있다고 본다. 대장동 개발을 추진하던 화천대유 김만배와 이성문이 남욱 등 과거 사업자와 접촉했고, 일부 수익을 보장하는 대신 사업 기간 단축을 돕는 관계가 형성된 것 아니냐는 추정이다.

알려진 대로, 남욱은 성남의뜰 민간주주 천화동인4호, 정영학은 천화동인5호의 실소유주다. 이들은 지난 3년간 배당액으로 각각 1,663억원, 1,064억원을 가져갔다.

관심의 초점은 이재명 지사 혹은 그 측근이 김만배-이성문-남욱-정영학으로 이어지는 신·구 개발업자와 결탁했느냐는 것으로 모인다. 이 후보는 이들의 결탁을 전혀 몰랐다는 입장이다. 이 후보는 28일 ‘개발이익 환수’ 토론회에서 기자들과 만나 “뇌물 준 집단(남욱 등 과거사업자)들이 수사로 공중분해됐다고 생각했다”고 말했다.

이들의 관계는 검·경·공수처 등의 수사로 드러날 것으로 보인다. 검찰은 이성문, 김만배 등 화천대유 관계자를 최근 불러 조사하는 등 수사에 속도를 내고 있다. 검찰도 관련 사건을 배당하면서 본격적인 수사에 나설 채비를 마쳤다.

지난 19일 오후 광주 MBC에서 열린 제20대 대통령선거 더불어민주당 경선 후보 토론회 리허설에서 이재명 후보가 발언하고 있다. 2021.09.19.ⓒ뉴시스

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