실수요자 맞춤형 ‘공공주택 공급대안’ 총동원한 이재명 부동산 공약, 자세히 살펴보니

이재명 더불어민주당 대선후보가 9일 다양한 방식의 공공주택 공급방식을 도입하겠다고 밝혔다. 기존 공공임대 방식 뿐 아니라 토지임대부, 지분적립, 이익공유형 등 지금까지 제출됐던 공공주택 방식을 종합한 모양새다.

이 후보는 9일 페이스북과 블로그 등을 통해 ‘이재명의 <무한책임 부동산> 공약 5’라는 제목의 부동산 공약을 제시했다. 그는 “갑작스런 집값 상승으로 내 집 마련의 꿈을 못이루게 된 국민들의 상실감이 큽니다”며 “시장 수요를 고려한 질 좋고 값싼 주택 제공, 실수요층의 주택구입에 필요한 자금 제공에 총력을 다 하겠다”고 밝혔다.

이 글에서 첫 번째로 제시한 정책은 ‘부담능력과 선호에 따라 선택가능한’ 다양한 공공주택 공급 방식이다.

일단, 이재명 후보의 브랜드인 ‘기본주택’을 2가지 방식으로 제안했다. 임대형 기본주택과 건물분양형 기본주택으로 나뉜다.

임대형은 기존 공공임대 주택에서 더 나아가 ‘누구나 제약없이 저렴하게 원하면 평생 거주 가능한’ 특징을 갖고 있다. 건물분양형 기본주택은 토지는 공공이 소유하고 건물만 분양하는 방식으로 ‘토지임대부 방식’이다.

‘토지임대부’ 방식은 그간 진보진영은 물론 보수진영에서도 많이 검토됐던 공급방식으로, 상당수 정치인들이 여러 이름을 붙이면서 ‘싸게 공급하는 아파트’ 정책이 내용상 토지임대부 방식인 경우가 많다. 최근 오세훈 서울시장이 SH사장으로 임명한 김헌동 전 경실련 건설부동산개혁본부장도 토지임대부 방식을 주장해 온 인사다. 그는 SH사장으로 취임하면서 “‘토지는 공공이 보유하고 건물만 분양하는 주택’을 강남에 지어 분양가 3억원짜리 아파트를 공급하겠다”고 밝힌 바 있다.

이 후보가 제시한 두 번째 공공주택 공급방식은 ‘지분적립형’ 주택이다.

지분적립형 주택은 지난해 개정된 공공주택 특별법 시행령 개정안에 따라 구체적인 방식이 정해진 상태다. 공공분양 아파트를 분양받을 때 처음에는 10~25% 수준의 초기 분양금을 내고 일부 지분만 취득해 입주한 뒤 나머지 지분에 대해 20~30년의 기간을 정해 거주하면서 지분을 사들이는 방식이다. 나머지 지분은 LH나 SH, GH 등 공공주택사업자가 갖게 된다. 입주자가 지분을 완전히 취득하기 전까지 취득하지 않은 지분에 대해서는 임대료를 내면 된다. 만약 정해진 기간 전에 집을 처분할 경우 매각대금은 지분 비율에 따라 정산하게 된다.

전면소유 방식이 아니라 지분을 늘려가는 방식이어서 ‘장기간 거주’와 ‘자가 소유’를 원하지만 분양가가 부담되는 실소유주들에게 유리한 방식이다.

세번째 공공주택 공급방식은 ‘누구나 집’이라는 이름으로 제시된 ‘임대 후 분양’ 방식이다.

이 정책은 시세의 85~95% 수준의 임대료로 정해진 기간동안 거주하다가 이후 미리 확정된 가격에 분양으로 전환받을 수 있는 공공지원 민간임대주택으로, 안정적인 소득은 있지만 당장 집을 마련할 목돈이 없는 무주택자·청년·신혼부부 등을 대상으로 한 주택공급 대책이다.

지난해 당정협의를 통해 시범사업이 시작된 이 정책은 9월에 공모해 화성 능동, 의왕 초평 등 경기도 2곳과 인천 검단 4개 택지 등 6곳 시범사업지에 총 6천여가구가 공급된다. 이 후보는 이 방식의 공급을 늘린다는 계획으로 보인다.

네번째 방식은 나중에 이사 갈 때 주택가격 상승분을 공공과 공유하는 ‘이익공유형’ 주택이다.

이익공유형 주택은 분양받을 때 저렴하게 분양받는 대신 처분할 때는 공공주택사업자에게 되팔고 이익을 공유하는 방식으로 ‘환매조건부’의 한 방식이다. 도심 재개발이 이뤄질 경우 분양대금을 부담할 능력이 없는 토지 수유주에게는 분양가의 50~80% 범위에서 우선 분양하고, 일반 무주택자 대상으로는 일반 분양가의 80% 이하로 공급한다. 대신 주택을 처분할 때 공공주택사업자에게만 팔 수 있고, 시세차익을 산출한 뒤 분양받을 때 부담한 비율에 따라 이익을 나눠 갖는 방식이다. 이 정책 역시 지난해 관련 법령을 개정해 사업이 시작됐다.

이 후보의 4가지 정책은 이미 시행됐지만 아직 시범 사업단계 수준에 있는 ‘무주택자’를 위한 공급 정책을 확대하겠다는 것으로 해석된다. 그는 “신도시뿐만 아니라 기존 도심지에도 분양형 공공주택을 충분히 공급하겠다”고 밝혔다.

공공주택 공급방식 다변화 외에도 이 후보는 분양가상한제 민간 도입과 분양원가 공개 확대를 통한 민간주택 분양가 인하, 무주택자와 실수요자에 대한 금융지원 확대, 대출전환 프로그램을 마련해 금리인상으로 인한 잔금대출과 전세대출 중단으로 인한 피해가 없도록 하겠다고 밝혔다.

이 후보의 이번 부동산 정책은 그 동안 ‘분양’ 일변도의 공급방식을 변화시켜야 한다는 취지로 제출됐던 ‘공급정책 대안’의 여러 방식을 총동원하는 모양새다.

그는 기회가 있을 때마다 공공주택 확대를 공언했다. 지난 4일 경기 광명 기아자동차 소하리 공장에서 가진 기자회견에서 “우리는 공공주택 비중이 5%에 불과해서 너무 낮고, 최소 임기 내에 10% 정도 까지 늘려야 한다”고 밝힌 바 있다.

지난 6일 MBC 100분토론에서는 “총 250만호를 공급할 때 100만호는 기본주택 개념을 확대한 공공주택으로 공급하겠다”며 “현재 공급방식을 바꿔 임기내 연 평균 20만호의 공공주택을 공급하겠다”고 구체적인 수치를 제시했다.

다만, 이 후보는 ‘1가구 1주택 소유’라는 정책 기조를 바꾸지는 않았다. 그는 정책발표문 말미에 “주택시장 안정 기조를 유지하면서 아직 주택이 없는 분들이 안심하고 살다가(living), 때가 되면 살 수 있는(buying) ‘제대로 된 주거사다리’를 놓겠다”고 밝혔다.